中海最大安居房调查：毛利高达36% 质量让位 (转载)
中海最大安居房调查：毛利高达36% 质量让位21世纪网 张佳 2013-10-17 15:23:02评论(1374)条 移动客户端
核心提示：对于安居房外墙开裂等质量问题，销售解释为“中海甲骨文”，中海解释为雨天赶工。21世纪网调查发现，项目建安成本极低，利润则高达36%，而项目的开发商、建筑商和监理商竟都属“中建系”，项目自建自查。
21世纪网独家报道 中海地产10月16日下午以38.2亿元竞得深圳龙华一处商住地块，其中近四成建筑面积用于配建安居型商品房，而此次竞拍的背景竟是中海深圳最大安居房项目陷入“质量门”，正在进行二次整改。
（ 被曝光的“中海甲骨文”，点击查看大图）
对于安居房外墙开裂等质量问题，销售解释为“中海甲骨文”，中海解释为雨天赶工。21世纪网调查则发现，该项目的建安成本低至1396元/平米，21世纪网在16日竞拍现场随机采访的的几位地产商则认为，对于30层左右的精装修安居房项目而言，建安成本估计在每平米4000-5000元，“1300多元肯定做不下来。”而在超低成本的背后则是项目高达36%的利润率。相比富力地产和万科曾公开表示的3%-5%的安居房项目利润，中海的安居房买卖收益可观。
此外，据施工单位中建四局官网消息，截至2012年7月，在项目封顶之前，接受投资方中海投资有限公司及邀请的第三方和中建总公司的实测实量检查，以及各方正式检查达79次。在此期间，为何开发商、监理单位以及所谓的第三方均没有发现肉眼就能看到的外墙开裂、脱落现象，79次检查是否只是走过场？
21世纪网调查则发现，该项目的开发商中海地产、建筑商中建四局和监理方中海建设三者同属“中建系”，对此，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫向21世纪网表示：这等于是自家人查自家人，质量监督根本得不到保障。
对于再次获得配建安居房项目地块，深圳中海相关负责人对21世纪网表示：“中海是一家负责任的企业”，而对于记者抛出如何避免安居房项目再现质量问题，该负责人一言不发匆匆离开。
安居房好买卖：质量让位利润
就在10月16日拍地的同时，中海地产陷入“质量门”的深圳最大安居房项目——阅景花园正在进行整改，合同交房时间为10月31日。
阅景花园是深圳截至目前规模最大的安居型商品房项目，该楼盘位于龙岗区南湾街道东西干道与布澜路交汇处，距离地铁站仅5分钟路程。
2013年7月，距离阅景花园入伙还有三个月，有业主发现阅景花园的外墙出现裂纹及大面积脱落现象，近200名业主前往阅景花园工地维权。对此，深圳市住建局发出责令整改通知书，责令中海地产对相关质量问题进行彻底整改。因不满整改状况，10月9日上午，众多业主前往深圳市民中心广场表达诉求
在阅景花园业主组建的一个QQ群里，从上午9点到晚上11点，业主们聊天的话题围绕着“维权”二字，拒绝收房的言论充斥屏幕。多位业主向21世纪网展示了房屋内部结构的照片，并梳理出拒绝收房的原因，主要是担忧阅景花园的整改效果没有到位，其次是交房标准不能让他们满意。
（被曝光的安居房外墙和室内图，业主“维权”，点击查看大图）
一位家住2栋的业主在阅景花园论坛上传了自己9月30日在现场拍摄的图片，他认为，墙体只是重新补了铲开的部分，标记在墙上的空鼓只是重新刷了一遍白灰，而之前自己挖开的墙面是松散的砂体，根本不能固定电视、空调等重物，而此次更换的地板型号和之前的是同一个型号，为安信GC9002。
陷入安居房质量门的中海地产，2012年累计实现房地产销售额1115.2亿港元，净利润187.22亿港元，经营效益行业排名第一。2013年9月，在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合发布中国房地产品牌价值榜单中，中海地产排名第一。
为何这样一家品牌央企，会曝出安居房质量丑闻？
21世纪网调查发现，该楼盘的建安成本奇低。根据中建四局官网公布的数据，中海阅景花园项目塔楼结构总高度为97.85米，总建筑面积232686.68平米，合同造价为3.249亿元。据此测算，建安成本低至1396元/平米。
一位全国前十强开发商相关负责人对21世纪网表示，高层建筑的建安成本一般在每平米2000-3000元，而带精装修的高层建筑，成本还要上浮每平米500-1000元。21世纪网又随机采访了几位参加10月16日竞拍的地产商，他们认为，对于30层左右的精装修安居房项目而言，建安成本估计在每平米3000-4000元，“1300多元肯定做不下来。”
中海阅景花园项目是中海地产于2011年5月份获得，该地块为当年深圳首宗出让的保障房地块，具体出让方式为“定地价、竞房价，房价低者竞得”。中海地产以7900元/平方米的价格击败万科、中信、龙光地产、深振业等房企，获得该地块，土地出让金为6.2亿元。
当时，对于投资者关心的保障房利润回报问题，中海地产主席孔庆平认为，保障房具有商业投资价值，可以成为企业重要的业务支撑点。当时，中海核算的利润率在10%左右。
孔庆平还提出2条压缩成本的方法，一是企业可以控制施工成本，通过逐步产业化来获取最大利润。虽是薄利，但肯定稳赚不赔；二是项目的投资收益尤其是综合效益，企业可以通过专业化和精细化的管理得到相对合理的回报。
该项目2012年5月拿地，2012年11月开盘，2881套房源在开盘十天后销售一空，为公司进账15亿元。阅景花园项目从签订土地合同到一次性将全部住宅实现售罄仅历时542天。开盘前，四栋高层建筑已经封顶。
令业主没想到的是，安居房项目阅景花园是以牺牲质量问题，换来了房企的高周转和高利润。按业内人士测算 ：2012年7月开盘的阅景花园，为中海地产进账15亿元。刨去土地成本和建安成本9.4亿元，税费成本按10%来算，该公司此项目成本约为11亿元，中海地产至少净赚4亿元，毛利高达36%。
长期观察广东房地产行业的亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，“安居房项目的成本与商品房项目相比很低，一般商品房的税费占成本20%左右，安居房项目因为有政府优惠最多占10%，此外，保障房在贷款方面也能获得利率的优惠，再加上营销费用几乎可以忽略不计，安居房项目的利润率并没有外界想的那么低，一般而言也能达到10%左右。”
面对安居房频频出现质量问题，谢逸枫认为，压低成本是房企的通常做法，而通过节省装修材料可以大大降低建安成本。当年，同样竞得安居地项目的富通地产对于10%的净利润回报不大苟同。富通地产副总裁王家国对媒体表示，公司竞得的安居地经核算，净利润大概只有5%左右，再加上市场不确定因素以及通胀的预期，可能连5%都达不到。而万科集团总裁郁亮此前在2013年年中的媒体见面会上表示，万科承担的保障房项目利润率仅为3%。
79次抽检合格背后：开发商、建筑商、监理方附属同公司
对利润的追求让项目的成本压到了极低，但作为深圳最大的安居房项目，监理也存空白？
阅景花园工程负责人黄荷友对媒体表示，此前出现的裂缝渗水问题主要原因是前几个月深圳一直处于雨季，粉刷上去的涂料难以完全干透。而工人为了不延误入伙时间，未等涂料干透，便粉刷第二层。致使日后外墙出现问题。也正因外墙渗水，加上空气湿度大，导致室内的木地板过度潮湿，出现了发霉、空鼓、变形等一系列问题。
中海地产宣称，接到业主反映后，开发商组织了近千名工人，对外墙及木地板进行了大规模更换。外墙的水泥石灰等涂料全部铲除，重新进行粉刷。并决定对两千多户的木地板全部进行更换，重新铺设了防潮垫层，安装全新的木地板。
开发商将项目的外墙与木地板大规模更换，本可以在施工期间发现问题及早施工，然而在业主今年7月份大量曝光质量问题之前，该项目的监管一直处于缺失状态。
据中建四局官网消息，截至2012年7月，在项目封顶之前，接受投资方中海投资有限公司及邀请的第三方和中建总公司的实测实量检查，以及各方正式检查达79次。在此期间，为何开发商、监理单位以及所谓的第三方均没有发现肉眼就能看到的外墙开裂、脱落现象，79次检查是否只是走过场？
然而，在“质量门”的背后，开发商、建筑商与监理方之间的关系却十分紧密。21世纪网调查发现，该项目的开发商中海地产、建筑商中建四局和监理方中海建设三者存在关联关系，中海建设监理有限公司附属于香港中国海外集团有限公司，而中国海外与中建四局同属于中国建筑工程总公司的子公司，分属房地产板块与建筑工程板块。
《建筑法》明确规定，工程监理单位与被监理工程的承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位不得有隶属关系或者其他利害关系。
对此，谢逸枫表示：而房屋的监理方是由开发商方面组织检查，这等于是自家人查自家人，质量监督根本得不到保障。
2013年7月26日，深圳市住建局回应业主投诉称，6月24日，市质监总站在监督检查中已发现阅景花园的外墙问题，该小区外墙由于抹灰层与饰面层施工工艺过快和雨水影响，导致外墙装饰层开裂，并不涉及房屋结构安全。目前该项目外墙开裂问题正在整改过程中，需要对原装饰层及基层进行铲除、修补。业主现场看到外墙存在补痕及脱落，属该项目整改过程中的正常作业行为。
2013年7月，该项目施工方中建四局第三建筑工程有限公司被处以5万元罚款，监理单位中海建设监理有限公司（中海地产子公司）被处以3万元罚款，住建局对上述两个单位分别给予红色警示3个月。
10月14日，21世纪网来到阅景花园小区，四栋高层建筑已经完成外墙粉刷，从外立面看不到裂纹。由于小区保安将进出口封锁，记者未能进入住宅内部。据长城物业的保安介绍，该楼盘的整改已接近尾声，预计10月25日入伙，到时候可以验房，入伙前不允许业主进入工地。 。
10月15日，深圳市住建局相关负责人对21世纪网表示，阅景花园的二次整改将在政府监督下完成，近期可能会召开相应发布会，向业主和媒体通报整改情况，而此时，距离销售合同写的最后交付期限10月31日只剩半个月。
项目整改进行时 中海38.2亿元拿地再建安居房
一边修补安居房漏洞，另一边大手笔拿地，计划再建安居房。
深圳年内出让第二宗商住地块于10月16日下午竞拍。该宗地块位于龙华区民治街道，属于龙华核心区，接驳地铁站。尽管配建的98000万平米安居房限价出售，但土地稀缺的深圳板块仍是开发商必争之地。
据21世纪网现场统计，此次拍地共吸引中海、万科、金地、保利、招商等14家房企报名竞价，其中绝大部分为开发商top50。
此次出让地块起拍价为20亿元，建筑面积为26.23万平方米，除去安居房和学校的商住面积为15.8万平米。
经过十余轮竞价，剩下中海地产、保利地产和中国水电闽泰地产联合体轮番出价，激战四十多个回合后，中海地产以38.2亿元将该地块收入囊中。而保利地产在拍卖师落锤的最后一秒举牌，被宣布无效。
据21世纪网核算，该地块成交溢价91%，包括安居房的楼面地价为14563元/平米，除去安居房、学校，商住楼面地价为16899元/平米。
深圳中海相关负责人签约后匆匆步入电梯，未接受媒体采访。一位参与竞拍的开发商投资部负责人表示，价位还算合理，竞拍前预计会拍到50亿元，楼面地价15000元/平米。
在现场，记者还看到和记黄埔的身影，该公司并未参与竞拍，相关人员称对该地表示关注，前来观摩。
“这个价位刷新了龙华地价，预计楼面售价将在3万以上，”深圳中原副总经理贺晓丽认为，仅以建安成本5000元/平米来算，该地块楼面成本价达到2.1万元/平米，已经超过龙华片区一手房均价，“面粉贵过面包。”
来自深圳市规土委的统计，2013年9月宝安区一手商品住宅均价为19077元/平米。中原领先指数显示，此次拍地所属民治板块9月份一手商品住宅均价为21795元/平米，均未高于该地块楼面成本价。
对于再次获得配建安居房项目地块，深圳中海相关负责人对21世纪网表示：“中海是一家负责任的企业”，而对于记者抛出如何避免安居房项目再现质量问题，该负责人一言不发匆匆离开。（21世纪网 张佳[email protected] 编辑：丁少钿）
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